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商业地产规划设计决定成败 解读国内商业地产九大误区

    随着国民经济的高速发展,人民生活水平的日益提高及追求的多样性,众多国外优秀零售商业进入中国,并在中国已经驶入飞速发展的阶段,推动着中国的商业及商业地产进入了一个前所未有的快速发展阶段,无论是一线城市还是二、三线城市,甚至是四线城市,各式各样的商业项目以极富想象力的包装方式相继涌出。
     在看似商业地产市场蓬勃发展的背后,不少商业项目确因为经营不善频繁出现问题:招商困难、商户撤场、商场关闭。业内人士指出,规划设计不当是其商业不成功最大的原因之一。
     目前商业地产运作的基本程序是:拿到地以后,组织自有力量做个简要调研论证,然后先找设计院设计,再报建,项目开工建设,接近交房时,再找招商代理公司进行商业招商。
在这个流程当中,开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证,但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度,特别是与主力店对物业的特殊要求相差较远,而在业态规划上,甚至带有一定程度的主观性、随意性,又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强,由此埋下种种隐患。
     误区一,用建筑设计代替商业设计。
      建筑设计师更多的是追求建筑理念、技术与艺术,他们通常没有商业的理论知识和经营实践,因而也不能很好的把握商业的专业需求。而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场需求、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业实用功能设计,这种设计往往是体现在专业和细节上的。
     误区二,建筑设计在前,商业设计在后。
     拿到一个商业地产项目后,首先想到的就是请建筑设计师进行建筑设计,一旦建筑设计完成了,商业物业的墙体、层高、柱距、荷载和中庭以及电梯等各项硬件设施就确定了,这样就会导致商业物业的空间结构和配套设施与商业业态和功能的要求不符,特别是与主力店的物业需求不一致,造成主力店难以入驻
误区三,用营销策划代替商业规划。
营销策划公司不是专业从事商业规划设计的公司,也没有直接从事过商业经营与管理,进而,很难准确把握商业功能和商业需求,也就不能实现商业规划设计的本质要求。
误区四,重外观,轻结构。
有些商业项目为了适应城市商业形象建设需要,对建筑外观投入巨资,塑造自身标志性商业建筑或城市地标的形象,但并不能因此就忽视了商业物业内部的结构。科学的物业结构有利于商业布局与经营,也是消费者关注的重要问题。
误区五,重装修,轻配套。
忽视商业配套的重要性,会导致商业经营缺乏必要的辅助设施和人性化管理。在进行商业地产规划设计时,商业配套的设计是不能忽视的。
误区六,重硬件,轻人文。
对于商业项目来讲,装修标准、外观形象、电梯、空调、中庭等硬件设施固然重要,但这并不能代表商业经营的全部内涵。人文关怀的设计,可以更好的体现商业项目的特色和差异性,加重商业企业竞争力的砝码。
误区七,重公共空间设计,轻经营成本测算。
共享空间是一把“双刃剑”,如果做的过大,不仅浪费了经营面积,还会增加空调、电和物业等运营成本,给商业经营造成一定的压力,降低了商业项目的整体坪效。
误区八,过分依赖主力店。
主力店对于带动项目的招商和经营,促进销售,提升项目和附属物业的整体价值是有一定帮助的。但项目的核心竞争力并非体现在主力店上,合理规划主力店,才能保证项目整体的投资收益。
误区九,盲目崇外,忽视国内实际。
国内外商业发展情况不一,设计理念和设计风格、以及当地的市场状况、消费者习惯等等都影响着一个商业项目的设计思路。对国外设计要选择性的吸收,依据当地的市场环境、业态规划、经营需要来确定的规划设计才是最好的设计方案。
万成房地产商学院,针对商业地产规划设计存在的普遍现象,很荣幸的请到了曾供职于万达地产设计部门的徐总,以万达广场为例,深度剖析商业地产规划设计的要点及与主力店招商的联动作用,并请到了商业地产实战专家姜总,从招商部门筹建、商业业态规划定位、招商谈判技巧等方面,以实际项目案例,现场答疑解惑,解决实际问题。
 

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